+420 602 427 211

Klesnou výrazně ceny nemovitostí v roce 2023?

Share on facebook
Share on email
Share on whatsapp

V poslední době se na nás valí různé zprávy o tom, že “praskne realitní bublina”, “padají ceny nemovitostí” apod. Pokusili jsme se dát dohromady relevantní informace a odhadnout, jak by se mohl vývíjet realitní trh v následujících měsících, i když jakékoliv předpovědi jsou v současné situaci trochu jako věštění z křišťálové koule. 

Z naší vlastní analýzy prodeje a také dat, které máme k dispozici mimo jiné od společnosti Valuo vyplývá, že se ve druhé polovině roku 2022 realitní trh opravdu zpomalil. U některých typů nemovitostí a v určitých regionech můžeme pozorovat mírný pokles nabídkových cen na realitních portálech, což může být částečně jen korekce vyšších požadovaných cen ze strany prodávajících u starších nemovitostí. Vidíme zde snižování cen tam, kde byly opravdu nadsazené – dobrý příklad jsou starší byty v paneláku.

U nových bytů developeři pokles nepředpokládají, i kvůli vysokým cenám stavebních nákladů hovoří spíše o stagnaci. Například Central Group věří trhu natolik, že svým klientům hodlá garantovat pro projekty s delším termínem dokončení hypotéku s úrokem do tří procent.

Jaké vlivy v současné době působí na vývoj cen?

Vnější vlivy, které působí na pokles ceny nemovitostí

Inflace a vysoké úrokové míry hypoték 

  • Vysoká inflace, která má své počátky v covidových balíčcích a následně posílená současnou energetickou krizí, vyhnala úrokové sazby hypotéčních úvěrů až na 6%. To má za následek meziroční propad hypotečního trhu o více než 60% a významný úbytek kupujících na hypotéku, což vytváří tlak na pokles ceny. 
  • Je pravdou, že jsme si zvykli za poslední roky na extrémně nízké úrokové sazby a na hypotéku dosáhl opravdu každý. V následujících letech by měla znamenat návrat k “normálu” sazba v rozmezí 3 – 4% .

Nejistota a vysoké ceny energií

  • Pokles poptávky lze pozorovat u nemovitostí, které jsou nehospodárné a mají vysoké náklady na provoz. 
  • Snížený zájem vidíme také u bytů, které vyžadují větší rekonstrukci. Zde zájemce odrazují mimo jiné také vysoké ceny stavebních materiálů a prací a také horší dostupnost spolehlivých řemeslníků.
  • K nejistotě se přidává i obava ze zpomalení ekonomiky, možné recese a zvýšení nezaměstnanosti. To může mít za následek zvyšování podílu nesplácených hypoték, zvýšení nabídky nemovitostí a tím tlak na pokles cen.

Odložená poptávka

  • Zvýšená nejistota na trhu, ale i očekávání poklesu ceny znamená to, že někteří kupující s hotovostí odkládají nákup. Snížení poptávky má tak za následek tlak na pokles ceny.

Vnější vlivy, které působí na růst ceny nemovitostí

Inflace

  • Češi jsou tradičně zvyklí ukládat své úspory do nemovitostí jako ochrany proti inflaci, což přispívá ke zvýšení poptávky a růstu cen. Zde je zájem především o menší jedno či dvoupokojové byty, ale v poslední době také pozemky.

Dlouhodobě poddimenzovaná nabídka

  • Jak jsme uvedli výše, současná situace se jeví spíše jako odložená poptávka. V delším horizontu je zde stále nedostatek nabídky bydlení i díky pomalé výstavbě nových bytů v porovnání s demografickým vývojem populace. To bude přispívat ke zvyšování poptávky, jakmile se zvýší dostupnost hypoték za přijatelnější úrok. V tuto chvíli část potenciálních kupujících směřuje do nájmů.

Rostoucí výnosnost z nájemních bytů

  • V posledním roce rostou ceny nájmů, které tak zvyšují atraktivitu nemovitostí na investice a přilákají zpět investory, kteří v posledních letech odešli jinam za vyšší výnosností.

Očekávaný vývoj cen nemovitostí v roce 2023

V Česku tak stejně jako v dalších evropských zemích patrně nehrozí, že by se realitní trh výrazně propadl. Jeho další zpomalení a i možná korekce směrem dolů se však očekávat dá stejně jako v celé Evropě.. Například nedávná analýza evropských trhů s bydlením od agentury S&P Global Ratings uvádí, že průměrný růst cen nemovitostí v jedenácti hlavních evropských trzích zpomalí z desetiprocentního meziročního maxima v loňském roce na zhruba pětiprocentní růst v letošním roce a tříprocentní v roce 2023.

Jasnější představu o tom, co se bude dál s českým realitním trhem dít, budeme mít pravděpodobně někdy na konci letošního roku, případně na začátku toho příštího, kdy budou domácnosti konfrontované s novou realitou nákladů na bydlení.

V posledních měsících je zřejmé, že se do popředí dostává nájemní bydlení. Do nájmů míří díky drahým nemovitostem a méně dostupným hypotékám stále více Čechů a tento trend bude určitě pokračovat, jak jsme psali v našem starším článku z března.

Zajímavý bude vývoj u pozemků, kterých je dlouhodobě nedostatek i v důsledku velmi pomalého procesu změny územních plánů v obcích. Navíc není dlouhodobě udržitelné zabírat další zemědělskou půdu. Zde určitě neočekáváme výraznější propad cen, spíše pozvolný růst.

Realitní trh je nyní ve fázi stagnace, v některých případech mírné korekce. Na jedné straně je tu pokles poptávky a vyhlížení poklesu cen, na druhou stranu je tu neochota prodávajících ke snížení cen a odkládání prodeje. 

Toto období nejistoty nás asi bude provázet minimálně do příštího roku, kdy by mohly pozitivní roli sehrát postupný pokles inflace a následné snižování úrokových sazeb v letech 2023 a 2024.

Propadne se realitní trh v roce 2023?

Podle nás dojde k další korekci cen přes zimu, zvláště u méně atraktivních nemovitostí. Většina analytiků hovoří o krátkodobějším výkyvu v ČR a Evropě. Na jaře by se realitní trh mohl znovu rozhýbat, vše záleží na dalším vývoji eknomické a politické situace v Evropě. Výraznější a hlubší pokles cen nemovitostí by mohl přijít až se silnou ekonomickou recesí, která by trvala delší dobu a v důsledku rostoucí nezaměstnanosti by se zvyšoval výrazně podíl nesplácených hypoték. Tento trend se zatím v Česku naštěstí neukazuje.

Zdroje: Valuo.cz, Forbes.cz

Registrace k odběru novinek

podívejte se na další články